大東濕地公園鳳山醫院  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 高雄豪宅專家 Andy5437鳳山火車站1+夾層挑高美樓店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 79

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1880 萬
參考單價：48.38 萬/坪
地址：高雄市鳳山區中正路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：祥祥城
總坪數：38.86 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.6 坪
附屬建物面積：1.52 坪
共同使用：7.74 坪
土地面積：4.43 坪
樓別/樓高： 1樓 / 15樓
屋齡：6 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1664 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者觀點分析：高雄鳳山祥祥城店面 (編號：1380078)

以下針對此物件資料，從購屋者（買方）角度進行分析：

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	屋齡新且設計佳：屋齡僅 6 年，屬新成屋周邊，「1+ 夾層挑高」設計增加實用坪數。地段優勢明顯：位於鳳山區中正路，距火車站僅 750 公尺，人潮與交通便利性佳。營收明確：過往有早午餐店租約，年收租約 48 萬元，租金回報可參考。多用途彈性：商業用性質適合多種行業，或作為工作室、自辦公寓使用。
劣勢 (Weaknesses)	無車位：總坪數 38.86 坪卻無附贈車位，對於需要停放貨車或顧客購物的店家為明顯缺點。總價較高：總價達 1880 萬元，對於自住購屋者門檻高。貸款限制：商用不動產貸款成數與利率通常較住宅嚴格，資金壓力可能較大。管理費：雖金額看似不高，但為額外固定支出，需計入持有成本。
機會 (Opportunities)	區域發展潛力：鳳山車站商圈持續升溫，周邊公務人員與軍公教消費力強（文/武百市）。租金投資：若以 1880 萬計，年收 48 萬約 2.55% 收益率，對於投資標的具基本吸引力。自用轉型：挑高設計適合改造成複合式空間（如餐飲、工作室、小型民宿），提升空間價值。
威脅 (Threats)	市場流動性：店面性質相較住宅流動性較低，轉手週期可能較長。經濟環境：受景氣與物價波動影響，店面承租率與租金水平可能波動。利率風險：若央行升息，商業貸款利息上升將直接壓縮投資報酬率。區域競爭：火車站周邊新店面多，未來可能面臨新開發案競爭。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但視投資目的而定。

此物件在「地段」與「空間實用性」上具有顯著優勢，特別適合以下兩類買家：

投資收租者：已有穩定的租約紀錄（年收約 48 萬），且屋齡新、無折舊隱憂，租金回報率符合一般店面投資水準。
自用經營業者：挑高夾層設計能大幅擴充使用空間，適合餐飲、工作室或需要展示廳的產業。

主要理由：

正向面：鳳山火車站周邊人潮穩定，屋齡新且挑高設計稀缺，對於商業使用來說性價比高。
需注意：最大缺憾在於**「無車位」**，這將限制部分依賴停車場的店家人流，建議先確認您擬經營的業態是否依賴車位。此外，商用性質的貸款條件與稅負（房屋稅、地價稅）通常高於住宅，請務必先試算資金周轉能力。

若您的預算能負擔，且規劃好經營方向或租金收益目標，這是一個具備長期持有利基的資產標的。

問與答

我要發問

高雄豪宅專家

楊宏文(仲介，收取服務費)

暱稱：楊宏文Andy

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0989-015085

訂閱：2 (加入)

左營龍華富國加盟店

經紀業名稱: 聿正房屋仲介有限公司

證號: (100)登字第175971號

您好！我是一位熱愛房地產的專業房仲，專注於高雄市，尤其是鼓山區、左營區和三民區。我的工作理念始終如一，那就是誠實、負責與細心。我相信，唯有用心聆聽每位客戶的需求，才能為您找到最適合的安心宅邸。

在我的職業生涯中，獲得了2019年全國個人總業績風雲獎、2024年全國風雲經紀人員，並多次獲得200萬及百萬菁英戰將的肯定，這些榮譽不僅是我努力的結果，更是對我專業精神的認可。面對房地產市場瞬息萬變，我始終保持沉穩與謹慎，與客戶共同面對每一個挑戰。

如果您對高雄市的房地產有任何疑問或需求，歡迎隨時與我聯繫！讓我們一起找到您心目中的理想家園，期待能有機會為您服務。謝謝！

我家粉絲團